不動産投資の利回りには多く分けて３つのパターンがあります。

１、想定利回り

　想定利回りとは、満室を想定（予想）したときの年間賃料合計収入を販売価格で割った数値です。

　　　想定利回り＝満室想定年間賃料収入÷販売価格

　例えば、一部屋５万円、総戸数８戸のマンションの場合は、
　満室想定年間賃料収入＝賃料５万円×総戸数８戸×１２ヶ月＝４８０万円
　販売価格５０００万円の場合は、４８０万円÷５０００万円＝利回り９．６％となります。

２、表面利回り（グロス利回り）

　表面利回りとは、現状の入居状況で年間賃料合計収入を算出し、その金額を販売価格で割った数値です。

　　　表面利回り＝現状の年間賃料収入÷販売価格

　例えば、一部屋５万円、総戸数８戸のマンションで現状入居者が６戸（２戸空室）の場合は、
　現状の年間賃料収入＝賃料５万円×入居中６戸×１２ヶ月＝３６０万円
　販売価格が５０００万円の場合は、３６０万円÷５０００万円＝利回り７．２％となります。
　　（※注意）表面利回りの際にも、満室予想賃料で計算する業者もあるので注意が必要です。

３、実質利回り（ネット利回り）

　実質利回りとは、年間賃料収入から固定資産税・火災保険料・賃貸管理費・建物管理費・修繕積立金・不動産会社へ支払う費用などの年間支出を引いた実際を算出し、売価格で割った数値です。

　実質利回り＝（年間賃料収入－年間支出 ）÷購入価格

　例えば、一部屋５万円、総戸数８戸のマンションで現状入居者が６戸（２戸空室）の場合は、
　現状の年間賃料収入＝賃料５万円×入居中６戸×１２ヶ月＝３６０万円、年間支出が６０万円、
　販売価格が５０００万円の場合は、（３６０万円－６０万円）÷５０００万円＝利回り６．０％となります。
　　（※注意）実質利回りの際にも、満室予想賃料で計算する業者もあるので注意が必要です。

★利回りについての注意事項・・・
　投資用不動産を探す際には簡易に算出できる『想定利回り』『表面利回り』を指標とし、購入の決断の際には年間コストも考えた『実質利回り』を指標にするのが好ましいでしょう。また販売会社が記載している『利回り』をそのまま信じることはとても危険です。家賃相場や入居率、年間のランニングコストなどの費用など自分自身で研究し利回りを計算してみることをおすすめします。